Seniorenimmobilie als Rentenmodell:

„Haben Sie finanzielle Probleme im Alter, obwohl Sie eine werthaltige Immobilie besitzen?

Verkaufen Sie Ihre Immobilie, jedoch auf Leibrente mit Wohnrecht oder verkaufen Sie die Immobilie mit Nießbrauch.

Lassen Sie sich noch einen schönen Betrag vorher bezahlen.

Alles risikolos. Wir bringen sogar den Schätzer für Ihre Immobilie mit.

Selbst den Notar können wir Ihnen empfehlen, mit dem wir ständig zusammenarbeiten.“

So und ähnlich lauten die Presseberichte seit Monaten in den deutschen Tageszeitungen. Angebote von Maklern, in welchen beworben wird, Ihre Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen, mit der Zielsetzung, dass Sie von diesem Modell überzeugt werden und dann tatsächlich Ihre Immobilie auf Rentenbasis mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.

Auch viele Fernsehsendungen zum Thema Immobilienrente stellen einseitig die Vorteile dar und vergleichen nur die verschiedenen Modelle, die auf dem Markt sind. So richtig befasst sich kein einziger Beitrag mit den Vertragsrisiken für die ältere Generation, die sich auf derartige Geschäfte einlässt.

Es wird Ihnen eine absolute Sicherheit und ein Traumleben vorgegaukelt, das Sie nach dem Verkauf haben werden. Leider sind die Fallstricke, die derartige Verträge enthalten können, weitgehend unbekannt.

Die fünf wichtigsten Risiken / Ratschläge zur Vermeidung dieser:

• Vertragsanbahnung niemals ohne Zeugen tätigen! Keine Angebote, Gutachter, Makler oder Notare vom Käufer ohne vorherige eingehende Prüfung akzeptieren.
• Den Unterschied erkennen zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.
  Beim Wohnrecht dürfen Sie nur allein mit nahen Angehörigen oder einer Person, die Sie unterstützt oder pflegt, wohnen. Beim Nießbrauch dürfen Sie vermieten, und die Vermietung kann für Sie wichtig sein, wenn Sie ins Altersheim kommen und dann die Wohnung oder das Haus vermieten müssen. Wer kümmert sich im Alter, wenn es Ihnen schlechter geht und Sie nicht mehr richtig handeln können, um die Durchsetzung Ihrer Rechte aus dem Vertrag? Wir empfehlen Ihnen, jemanden in Ihrer Vorsorgevollmacht einzusetzen, der ausschließlich für die Wahrnehmung dieser Rechte zuständig ist. Bezüglich des Inhalts einer derartigen Klausel in der Vorsorgevollmacht können Sie sich von uns jederzeit beraten lassen. Wir haben auch ein Modell entwickelt, wonach im Notfall ein Schiedsgutachter entscheidet, damit Sie beispielsweise nicht mit 80 Jahren noch zu Gericht gehen müssen, und die Gefahr besteht, dass Sie wahrscheinlich aufgrund der langen Dauer der Gerichtsverfahren ein Urteil nicht mehr erleben werden.
• Ihnen wird oftmals vorgegaukelt, dass die Übernahme der Instandsetzungsmaßnahmen, der Schönheitsreparaturen und Erneuerungen Sie nach dem Verkauf nichts mehr angeht. Dieser Fall kann künftig zu erheblichen Streitigkeiten führen, wenn man sich über den Umfang der Arbeit nicht einig ist. Auch hier ist es empfehlenswert, in der Vorsorgevollmacht eine Person als Entscheidungsträger zu benennen oder einen Schiedsgutachter.
• Lassen Sie sich vor dem Vertragsschluss rechtlich ausführlich beraten, da der Vertrag inhaltlich äußerst kompliziert ist und man auch berücksichtigen muss, dass Sie eines Tages nicht mehr handeln können. Es könnte auch sein, dass, falls Sie eine unwirksame Vorsorgevollmacht haben oder gar keine, Sie dann einen Betreuer bekommen. Die Gefahr besteht, dass fremde Betreuer oder Bevollmächtigte die Immobilien verkaufen und versuchen, Sie in Heime abzuschieben. Der Vertrag muss so formuliert sein, dass diese Handlung nicht möglich ist.
• Oftmals wird vergessen, eine Regelung zu treffen, was am Ende Ihres Lebens mit dem Inventar geschieht. Muss der Betreuer oder Bevollmächtigte private Gegenstände irgendjemandem anbieten?

Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht oder Nießbrauch –

Vorsicht bei der Vertragsgestaltung

Von Immobilien-Professor Dr. Volker Thieler und Rechtsanwalt Professor Dr. Böh:

Der Immobilienprofessor und Spezialist für Betreuungsrecht Dr. Volker Thieler aus München-Gräfelfing hat daher im Auftrag der Senator Akademie aufgrund seiner jahrzehntelangen Praxis die tatsächlichen Risiken dargestellt, die von allen Anbietern – sicherlich nicht ohne Absicht – verschwiegen werden.

Schon der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch wird, wie oben erwähnt, kaum dargestellt, obwohl rechtlich ganz erhebliche Unterschiede bestehen.  Denn während man beim Wohnrecht eben nur alleine oder mit nahen Angehörigen wohnen kann, kann man beim Nießbrauch nicht nur wohnen, wie man will, sondern sogar Miete erzielen , wenn man ins Altersheim zieht.

Völlig verschwiegen werden die Risiken und nur die Vorteile hervorgehoben, wenn es um die Instandsetzung, Reparatur und Instandhaltung der Immobilie geht. Die Anbieter offerieren, künftig alles für den älteren Menschen zu übernehmen. Doch was passiert, wenn sie es nicht machen? Jahrelange Prozesse im Alter – hohe Prozesskosten!

Noch schlimmer sind die Hinweise in vielen Prospekten, dass ja gar kein Risiko besteht, weil man ja auch vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Kein Hinweis darauf zu lesen, dass nach § 346 BGB bei Rücktritt die empfangenen Leistungen vollumfänglich zurückzuzahlen sind – also die bisher erhaltene Rente oder der voraus bezahlte Geldbetrag zuzüglich Zinsen.

Prof. Dr. Thieler versucht, in den verfassten Texten die Risiken zu erläutern. Er versucht, Lösungswege anzubieten. Er weist aber auch darauf hin, dass die älteren Menschen, die derartige Verträge abschließen wollen, niemals Verträge alleine abschließen sollten. Es sollten immer von Anfang an Experten dabei sein und auch Zeugen, damit man später beweisen kann, wer bei den Vertragsverhandlungen dabei war und was besprochen wurde.

Die Verträge sollen eine Ruhe und eine Sicherheit im Alter bringen. Viele Verträge enthalten jedoch gerade das Risiko, dass im Alter noch mehr Ärger entsteht oder man in die Situation kommt, mit 70 oder 80 Jahren Prozesse führen zu müssen, für die man vielleicht nicht genügend finanzielle Mittel hat oder die einem am Leben verzweifeln lassen.