Sie sollten unbedingt vor dem Verkauf einen Experten hinzuziehen. Nach unserer Auffassung kennen viele die praktischen Rechtsprobleme nicht. Wir wollen Ihnen nur zwei Probleme schildern: 1. Es wird geworben, dass wenn die Rente nicht bezahlt wird, Sie jederzeit zurücktreten können. Es sagt Ihnen aber keiner, dass bei Rücktritt, Sie die gesamte Rente zurückzahlen müssen (§ 346 BGB). 2. Was glauben […..]
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Immobilienverkauf über Rentenmodelle
Die Homepage wird von Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH betrieben, die Kanzlei beschäftigt sich
mit dem Grundstücks- und Immobilienrecht seit Jahrzehnten. Aufgrund der vielen
Anfragen, die die bisherigen Modelle für Immobilienverkäufe auf Rentenbasis betreffen, hat Herr
Prof. Dr. Thieler für den Verbraucher die Rechtsprobleme zusammengestellt, die entstehen können.
Sicherlich ist die Aufstellung nicht abschließend. Die Aufstellung ergänzt auch nicht den fachkundigen
Berater, der bei jedem Vertrag hinzugezogen werden sollte. Es fällt auf, dass die vollmundige
Werbung in keinster Weise die Risiken, die entstehen können, in irgendeiner Form tangiert. Es wird
darauf hingewiesen welches Problem entstehen kann, wenn Käufer oder Verkäufer kurz nach der
Beurkundung stirbt. Noch schlimmer ist es, wenn die Rente nicht bezahlt wird. Es wird dann dem
Verkäufer eingeredet, dass er kein Risiko mehr hat und er von den Rentenverträgen zurücktreten
kann. Allerdings wird auf das ganz große Risiko, dass dann entsteht nicht hingewiesen, nämlich dass
die Rente in voller Höhe und mit Zinsen zurückzuzahlen ist. Auch viele Modelle sind teilweise sehr
bedenklich. Denken Sie daran, dass Sie einen Vertrag schließen, der nur nicht nach dem Notarbesuch
erledigt ist, sondern Sie werden den Vertrag jahrzehntelang mit Leben erhalten müssen.
Falls Sie irgendwelche Fragen haben, können Sie sich auch jederzeit an Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH wenden.
Die Beurkundungen von Immobilienkaufverträgen insbesondere von Rentenverkaufsverträgen leidet oft unter der Tatsache, dass Notare zu wenig zum Thema Wohnrecht aufklären. Den Käufer der Rentenimmobilien aber insbesondere den Verkäufern der Rentenimmobilien wird nicht klar gesagt, dass das Wohnrecht vor Ende des Lebens enden kann. Dieser Tatbestand ist den meisten Verkäufern völlig unbekannt. Sie lassen ihre Immobilienverkäufe beurkunden, sie lassen ein Wohnrecht […..]
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Inventar-Regelung Wenn Sie eine Immobilie auf Rentenbasis verkaufen, wird der Eigentümer nach Ihrem Tod gleich Eigentümer. Im Todesfall ist die Frage zu klären, wie die Übergabe erfolgen soll. Was gibt es für Alternativen? Entweder wird irgendein Erbe die Übergabe übernehmen, was oftmals schwierig ist, wenn die Erben unbekannt sind. Rechtlich kann der Eigentümer sofort in die Immobilie gehen,weil das Besitzrecht […..]
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Die Immobilienpraktiker und die Verkäufer und Käufer von Rentenimmobilien machen sich keine Gedanken, was passiert, wenn der ältere Mensch stirbt, keine Erben vorhanden sind und die Wohnung oder das Haus voll ist mit Inventar, Einrichtungen, Büchern, Unterlagen, Dokumenten usw. Oftmals ist es sehr schwierig, Erben zu finden. Wer aber derartige Immobilien erwirbt, erwirbt nach Tod des Wohnberechtigten das Recht, die […..]
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In manchen Werbeanzeigen der Rentenimmobilien-Anbieter kann man lesen, dass gerade das Wohnrecht besser ist, weil Sie beim Niesbrauch nach § 1030 ff. BGB die Lasten der Immobilie zu tragen haben. Dies ist richtig, soweit nicht andere Vereinbarungen im Vertrag getroffen worden sind. Allerdings muss man auch hier auf das Risiko hinweisen: Was geschieht, wenn der Käufer die Lasten nicht trägt? […..]
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Viele Anbieter von Rentenimmobilien werben mit einem lebenslangen Wohnrecht nach § 1093 BGB. Die Vertragschließenden sollten aber wissen, dass Probleme im Alter entstehen können, wenn sie unter Betreuung stehen. Oftmals ist es den vom Gericht eingesetzten Betreuern, falls die entsprechenden älteren Menschen keine Vorsorgevollmacht haben, lästig, dass die Pflege im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung organisiert werden muss. […..]
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Einen sehr interessanten Fall hatte der Bundesgerichtshof am 09.07.2021 entschieden. Ein Pflegebedürftiger älterer Mensch hatte seiner Schwester ein Grundstück übertragen und dafür hat diese eine Pflegeverpflichtung übernommen. Die Schwester erbrachte einige Monate nicht mehr die Pflege. Sie begründete diese Entscheidung damit, dass sie mit ihrem Bruder total zerstritten ist und deswegen ist eine Pflegeleistung nicht mehr zumutbar. Der Bundesgerichtshof entschied […..]
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Vielfach wird in Verträgen, bei denen zu Gunsten des Miteigentümers ein Wohnrecht am gesamten Haus vereinbart nicht geregelt, wann der Eigentümer aus dem Rest-Haus auszieht. Wir empfehlen hier dringend eine Regelung zu treffen, die für Rechtssicherheit sorgt, dass der der das Wohnrecht oder den Nießbrauch bekam auch möglichst schnell einziehen kann, ohne hier die Gerichte zu beschäftigen. Man sieht an […..]
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Sie können sich als Verkäufer einer Immobilie beraten lassen, in welcher Form ihre Haftung ausgeschlossen wird. In den meisten Kaufverträgen erfolgt die Veräußerung unter dem Ausschluss der Gewährleistung, wobei hier entscheidend ist, welche Art von Gewährleistung im Kaufvertrag erwähnt wird. Wird die Haftung für die Größe des Grundstücks genauso ausgeschlossen, wie die Haftung für die Güte und Beschaffenheit und Verwendbarkeit, […..]
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Sie können sich als Verkäufer einer Immobilie beraten lassen, in welcher Form ihre Haftung ausgeschlossen wird. In den meisten Kaufverträgen erfolgt die Veräußerung unter dem Ausschluss der Gewährleistung, wobei hier entscheidend ist, welche Art von Gewährleistung im Kaufvertrag erwähnt wird. Wird die Haftung für die Größe des Grundstücks genauso ausgeschlossen, wie die Haftung für die Güte und Beschaffenheit und Verwendbarkeit, […..]
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Es gibt hier ein Missverständnis in Deutschland. Viele Rechtslaien glauben, dass die Notare in diesen Angelegenheiten rechtlich beraten können. Sind die Interessenlagen unterschiedlich, also beispielsweise unterschiedliche Interessen beim Käufer und Verkäufer –(auch in der eigenen Familie)- dann kann der Notar hier nicht weiterhelfen, da er eine rechtliche Beratung von beiden Parteien mit unterschiedlichen Interessen, nicht durchführen darf. Es empfiehlt sich […..]
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Ein unglaublicher Fall ist der Stiftung Immobilienrente bekannt geworden. Ein Käufer einer Rentenimmobilie ließ ein Wohnrecht für den Verkäufer eintragen. Allerdings war folgende Klausel im Vertrag enthalten: Das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Berechtigte – gleich aus welchem Grund – den Mittelpunkt seines Lebens, nicht nur vorrübergehend, nicht mehr in seiner Wohnung haben kann (z.B. Umzug in ein Pflegeheim). Hintergrund des […..]
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Wir empfehlen Ihnen, wenn Sie vorab eine Klärung der Sach- und Rechtslage in Ihrem Fall wünschen, die Einholung eines Rechtsgutachtens Gerade in Fällen des Verkaufs Ihrer Immobilie, egal ob auf Wohnrecht, Nießbrauch, Anzahlung oder Rentenzahlung, ist es wichtig, den Vertrag vorher prüfen zu lassen. Wir empfehlen daher ein Vorabgutachten anfertigen zu lassen oder sich von einem Gutachter die Punkte aufschreiben […..]
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In der Praxis sind Fälle bekannt geworden, bei denen Eigentümer, die ihre Häuser verkauft haben, um ihr Wohnrecht streiten mussten. Sie zogen in Pflege- oder Altenheime und stellten nach einiger Zeit fest, dass das Wohnrecht, auf das sie nicht verzichtet hatten, widerrechtlich vom neuen Immobilienkäufer zur Weitervermietung an Freunde mitgebraucht wurde. Die Fälle, die bekannt geworden sind, waren so, dass […..]
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Unter Bruchteilsnießbrauch verstehen wir einen Nießbrauch, der beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus von dem Erwerber dem Verkäufer bezüglich einer Wohnung innerhalb des Hauses gewährt wird. Daneben gibt es auch den Quotennießbrauch, bei dem der Verkäufer anteilig noch an den Beträgen der Immobilie beteiligt ist.
Sittenwidrige Rentenimmobiliengeschäfte werden vermutet, insbesondere die verwerfliche Gesinnung des Käufers, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Rente und Grundstückswert) besteht. Diese offensichtliche Sittenwidrigkeit kann nach einem Urteil des BGH vom 19.07.2002 (V ZR 240/01) erschüttert werden, wenn sich die Vertragsparteien in sachgerechter, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließender Weise, um die Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht […..]
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In letzter Zeit wird immer mehr dafür geworben, dass man seine Immobilie zu einer Leibrente mit Wohnrecht verkaufen sollte. Ein ganz wichtiger Punkt in diesen Verträgen ist allerdings die Frage, was geschieht, wenn der Verkäufer unter Betreuung gestellt wird. Meist versucht natürlich der Käufer der Immobilie dann das Wohnrecht außer Kraft zu setzen. Auch hierzu muss etwas im Kaufvertrag aufgenommen […..]
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Leibrente = Lebensrente Die Leibrente wird auch in der Praxis oft Lebensrente genannt. Mit der Leibrente soll der Verkäufer einer Immobilie abgesichert werden, dass monatlich seine Versorgung ausreichend gesichert ist. Gerade in der Zeit der niedrigen Rente kann eine Leibrente eine interessante Immobilienverkaufsmodalität sein. Allerdings muss im Rahmen der Leibrente auch berücksichtigt werden, dass in den meisten Fällen diese auf […..]
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Lassen Sie sich immer bei den Verträgen bevor Sie die Verhandlungen anfangen beraten und nehmen Sie den Berater zu den Verhandlungen mit. Der Vertrag ist viel komplizierter als Sie glauben, weil der Vertrag nicht mit dem einen Gang zum Notar endet, sondern eventuell Jahrzehnte lang halten muss. Die Verträge sind inhaltlich auch für Juristen schwer verständlich. Ein erheblicher Teil der […..]
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Bei allen Modellen, besteht das große Problem, dass der Verkäufer ja einen Tag nach dem notariellen Vertrag sterben kann und somit der Käufer die Immobilie fast geschenkt bekommt. Dieses Problem wird natürlich in den Verkaufsverhandlungen überhaupt nicht erwähnt. Das Problem kann man lösen, in dem man eine gewisse Laufzeit der Rente vereinbart und die Rente nach Ableben an die Erben […..]
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