Sie können sich als Verkäufer einer Immobilie beraten lassen, in welcher Form ihre Haftung ausgeschlossen wird. In den meisten Kaufverträgen erfolgt die Veräußerung unter dem Ausschluss der Gewährleistung, wobei hier entscheidend ist, welche Art von Gewährleistung im Kaufvertrag erwähnt wird. Wird die Haftung für die Größe des Grundstücks genauso ausgeschlossen, wie die Haftung für die Güte und Beschaffenheit und Verwendbarkeit, […..]
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Immobilienverkauf über Rentenmodelle
Die Stiftung Immobilienrente ist von Prof. Dr. Volker Thieler gegründet worden, der sich als Professor
mit dem Grundstücks- und Immobilienrecht seit Jahrzehnten beschäftigt. Aufgrund der vielen
Anfragen, die die bisherigen Modelle für Immobilienverkäufe auf Rentenbasis betreffen, hat Herr
Prof. Dr. Thieler für den Verbraucher die Rechtsprobleme zusammengestellt, die entstehen können.
Sicherlich ist die Aufstellung nicht abschließend. Die Aufstellung ergänzt auch nicht den fachkundigen
Berater, der bei jedem Vertrag hinzugezogen werden sollte. Es fällt auf, dass die vollmundige
Werbung in keinster Weise die Risiken, die entstehen können, in irgendeiner Form tangiert. Es wird
darauf hingewiesen welches Problem entstehen kann, wenn Käufer oder Verkäufer kurz nach der
Beurkundung stirbt. Noch schlimmer ist es, wenn die Rente nicht bezahlt wird. Es wird dann dem
Verkäufer eingeredet, dass er kein Risiko mehr hat und er von den Rentenverträgen zurücktreten
kann. Allerdings wird auf das ganz große Risiko, dass dann entsteht nicht hingewiesen, nämlich dass
die Rente in voller Höhe und mit Zinsen zurückzuzahlen ist. Auch viele Modelle sind teilweise sehr
bedenklich. Denken Sie daran, dass Sie einen Vertrag schließen, der nur nicht nach dem Notarbesuch
erledigt ist, sondern Sie werden den Vertrag jahrzehntelang mit Leben erhalten müssen.
Die Stiftung ist bereit Ihnen entsprechende Berater zu benennen, aber auch Gutachter, die ihre
Verträge prüfen. Falls Sie irgendwelche Fragen haben, können Sie sich auch jederzeit an die Stiftung
schriftlich wenden.
Prof. Dr. Volker Thieler
als Vorstandsvorsitzender
– München – Gräfelfing –
Es gibt hier ein Missverständnis in Deutschland. Viele Rechtslaien glauben, dass die Notare in diesen Angelegenheiten rechtlich beraten können. Sind die Interessenlagen unterschiedlich, also beispielsweise unterschiedliche Interessen beim Käufer und Verkäufer –(auch in der eigenen Familie)- dann kann der Notar hier nicht weiterhelfen, da er eine rechtliche Beratung von beiden Parteien mit unterschiedlichen Interessen, nicht durchführen darf. Es empfiehlt sich […..]
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Ein unglaublicher Fall ist der Stiftung Immobilienrente bekannt geworden. Ein Käufer einer Rentenimmobilie ließ ein Wohnrecht für den Verkäufer eintragen. Allerdings war folgende Klausel im Vertrag enthalten: Das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Berechtigte – gleich aus welchem Grund – den Mittelpunkt seines Lebens, nicht nur vorrübergehend, nicht mehr in seiner Wohnung haben kann (z.B. Umzug in ein Pflegeheim). Hintergrund des […..]
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Wir empfehlen Ihnen, wenn Sie vorab eine Klärung der Sach- und Rechtslage in Ihrem Fall wünschen, die Einholung eines Rechtsgutachtens Gerade in Fällen des Verkaufs Ihrer Immobilie, egal ob auf Wohnrecht, Nießbrauch, Anzahlung oder Rentenzahlung, ist es wichtig, den Vertrag vorher prüfen zu lassen. Wir empfehlen daher ein Vorabgutachten anfertigen zu lassen oder sich von einem Gutachter die Punkte aufschreiben […..]
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In der Praxis sind Fälle bekannt geworden, bei denen Eigentümer, die ihre Häuser verkauft haben, um ihr Wohnrecht streiten mussten. Sie zogen in Pflege- oder Altenheime und stellten nach einiger Zeit fest, dass das Wohnrecht, auf das sie nicht verzichtet hatten, widerrechtlich vom neuen Immobilienkäufer zur Weitervermietung an Freunde mitgebraucht wurde. Die Fälle, die bekannt geworden sind, waren so, dass […..]
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Unter Bruchteilsnießbrauch verstehen wir einen Nießbrauch, der beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus von dem Erwerber dem Verkäufer bezüglich einer Wohnung innerhalb des Hauses gewährt wird. Daneben gibt es auch den Quotennießbrauch, bei dem der Verkäufer anteilig noch an den Beträgen der Immobilie beteiligt ist.
Sittenwidrige Rentenimmobiliengeschäfte werden vermutet, insbesondere die verwerfliche Gesinnung des Käufers, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Rente und Grundstückswert) besteht. Diese offensichtliche Sittenwidrigkeit kann nach einem Urteil des BGH vom 19.07.2002 (V ZR 240/01) erschüttert werden, wenn sich die Vertragsparteien in sachgerechter, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließender Weise, um die Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht […..]
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In letzter Zeit wird immer mehr dafür geworben, dass man seine Immobilie zu einer Leibrente mit Wohnrecht verkaufen sollte. Ein ganz wichtiger Punkt in diesen Verträgen ist allerdings die Frage, was geschieht, wenn der Verkäufer unter Betreuung gestellt wird. Meist versucht natürlich der Käufer der Immobilie dann das Wohnrecht außer Kraft zu setzen. Auch hierzu muss etwas im Kaufvertrag aufgenommen […..]
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Leibrente = Lebensrente Die Leibrente wird auch in der Praxis oft Lebensrente genannt. Mit der Leibrente soll der Verkäufer einer Immobilie abgesichert werden, dass monatlich seine Versorgung ausreichend gesichert ist. Gerade in der Zeit der niedrigen Rente kann eine Leibrente eine interessante Immobilienverkaufsmodalität sein. Allerdings muss im Rahmen der Leibrente auch berücksichtigt werden, dass in den meisten Fällen diese auf […..]
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Lassen Sie sich immer bei den Verträgen bevor Sie die Verhandlungen anfangen beraten und nehmen Sie den Berater zu den Verhandlungen mit. Der Vertrag ist viel komplizierter als Sie glauben, weil der Vertrag nicht mit dem einen Gang zum Notar endet, sondern eventuell Jahrzehnte lang halten muss. Die Verträge sind inhaltlich auch für Juristen schwer verständlich. Ein erheblicher Teil der […..]
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Bei allen Modellen, besteht das große Problem, dass der Verkäufer ja einen Tag nach dem notariellen Vertrag sterben kann und somit der Käufer die Immobilie fast geschenkt bekommt. Dieses Problem wird natürlich in den Verkaufsverhandlungen überhaupt nicht erwähnt. Das Problem kann man lösen, in dem man eine gewisse Laufzeit der Rente vereinbart und die Rente nach Ableben an die Erben […..]
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Die Firma Wertfaktor wirbt damit, dass Sie, wenn Wertfaktor nur einen Teil der Immobilie kauft, Wertfaktor nur stiller Teilhaber wird. Nach dem Gesetz gibt es keine stillen Teilhaber im Grundstücks- oder Immobilieneigentumsrecht. Der Käufer eines Teils wird Miteigentümer. Es ist eine Frage des Vertrages, welche Rechte er wirklich behält. Gerade dieser Vertrag muss sehr gut von einem Experten durchgeprüft werden, […..]
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Wertfaktor wirbt damit, dass sie sich um den kompletten Verkauf der Immobilie nach Ableben kümmern wird. Die Firma Wertfaktor erhält 6,5 %. Begründet wird dies mit einen Team aus Inneneinrichtern, Handwerkern, Fotografen und Vertriebspartner, die die Immobilie professionell in Szene setzen. Wobei allerdings man darüber nachdenken muss, wenn die Erben den Anteil kaufen, warum sie dann 6,5 % zahlen müssen […..]
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Eine interessante Entscheidung hatte das OLG Frankfurt am Main mit Beschluss vom 06.05.2019, Az. 8 W 13/19 zu entscheiden. Der Verkäufer einer Immobilie erhält als Gegenleistung ein Wohnrecht und Pflegeleistungen. Die Erben wollten eine Anpassung des Vertrags, weil der Verkäufer wenige Tage nach der Beurkundung verstorben ist. Das Gericht hat die Anpassung abgelehnt mit der Begründung, dass auch der frühe […..]
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Die Rechtsprechung zu Anpassung von Rentenverträgen mit alten Menschen ist relativ klar. Schließt ein älterer Mensch einen Vertrag auf Veräußerung der von ihm bewohnten Objekte gegen Wohnrecht/Nießbrauch oder/und Rentenanzahlung und stirbt er wenige Tage nach dem Kaufvertrag, so ist der Vertrag nicht anzupassen. Die Erben haben also keine Chance eine Änderung des Vertrages vorzunehmen. Der Erwerber erhält das Immobilienobjekt praktisch […..]
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Denken Sie daran, wenn Sie den Vertrag abschließen, dass Sie am nächsten Tag sterben könnten. Dies klingt zwar eigenartig, aber entspricht doch der Praxis, die wir erlebt haben. Wir kennen Fälle, bei denen der Veräußerer der Immobilie wenige Tage nach dem Vertrag starb. Um diese großartige Schenkung an die Erwerber zu verhindern, sollten Sie auf jeden Fall die Rentenzahlung so […..]
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Über den Gegenwert bei den vielen Leibrentenmodellen, die auf dem Markt angeboten werden, kann man wirklich diskutieren. So weist einer der Leibrentenvermittler in einem Werbeinserat darauf hin, dass man mit der Immobilienleibrente die Möglichkeit hat, den Wert der Immobilie in eine lebenslange Rente umzuwandeln. Ob dieses auch so richtig ist, kann man darüber nachdenken. Und was geschieht, wenn der Leibrentenberechtigte […..]
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Unter dem Begriff Immobilienverkauf mit Rückvermietung versteht man in der Praxis, dass Sie die von Ihnen bewohnte Immobilie verkaufen und dann von dem Erwerber zurück mieten. Begründet wird dies damit, dass Sie nirgendwo besser wohnen können als in der Immobilie, die Sie jahrzehntelange selbst gepflegt haben. Die sicherlich nicht falsche Begründung ist, dass man hier eine ganz erheblich gute Kaufpreiserzielung […..]
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Verschiedene Versicherungen in Deutschland bieten eine Rentenversicherung an. Die Konstruktion der Versicherung ist meistens so, dass ein Einmalbetrag gezahlt wird und im Hinblick auf das relativ hohe Alter des Einzahlenden meistens entsprechend der Höhe des Alters eine relativ gute Rente bezahlt wird. Grundsätzlich ist von derartigen Modellen nicht abzuraten. Allerdings sollten die Angebote genau geprüft werden. Die Vertreter, die derartige […..]
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Als Verkäufer einer Immobilie haften Sie auch für die Richtigkeit aller Angaben im Immobilienüberlassungsvertrag. Aus der Praxis ist bekannt, dass die große Anzahl der Käufer die Kaufverträge nicht mal richtig durchlesen bzw. überhaupt inhaltlich verstehen. Es werden Garantieerklärungen oftmals in Kaufverträgen abgegeben, dass keine Mängel oder keine sichtbaren Mängel vorhanden sind, obwohl der Verkäufer nichts weiß oder aus Altersgründen Mängel […..]
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